NIERUCHOMOŚCI zdaniem ekspertów

NIERUCHOMOŚCI NOWE i UŻYWANE

Czy warto inwestować w lokale usługowe i mikromieszkania

W ostatnich latach we Wrocławiu powstało mnóstwo miejsc hotelowych w różnych standardach. Od prywatnych mieszkań na wynajem przez hostele, prywatne akademiki po „gwiazdkowe” sieci hotelarskie. Mimo to, „łóżek” jest ciągle za mało w porównaniu do potrzeb.  Dlatego wrocławski rynek przyciąga coraz więcej inwestorów.Inwestycje w biurowce, powierzchnie handlowe, magazyny i obiekty hotelowe dają - jak wynika z badań runku nieruchomości - największe zyski. Dlatego inwestują w nie nie tylko firmy, ale także osoby prywatne. Skala inwestycji (a co za tym idzie - zysku) zależy od zasobności portfela. Powstaje coraz więcej wielkopowierzchniowych parków magazynowych przy głównych szlakach transportowych i węzłach komunikacyjnych. Rośnie ilość obiektów stawianych na zamówienie i według potrzeb najemcy, oraz  małych modułów na obrzeżach dużych miast. Główna przeszkoda w rozwoju tych inwestycji to brak  dużych działek budowlanych, przygotowanych pod kątem planistycznym i infrastrukturalnym. 
Czy nadal warto inwestować w lokale usługowe?   

 
 
 


Mirosław Juszczak, 
licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami
Biuro Nieruchomości ŚWIAT NIERUCHOMOŚCI BRACIA JUSZCZAK
 
    
Na pewno warto inwestować w lokale usługowe, szczególnie w dobie rosnącej zamożności społeczeństwa. Dzisiaj mieszkańcy Wrocławia na dużą skalę korzystają z wielu rodzajów usług, takich jak: gastronomia,  usługi kosmetyczne, usługi fryzjerskie, usługi turystyczne i wiele innych. W związku z czym, opłacalność dla prowadzących tego typu punkty usługowe znacznie wzrosła. Są oni skłonni zapłacić więcej za najem lokali usługowych, szczególnie położonych w dobrych lokalizacjach. To z kolei korzystnie wpływa na wartość rynkową lokali usługowych i jest dowodem na korzystne ulokowanie kapitału przez ich właścicieli.

Lokale usługowe powinny być dostępne dla ruchu pieszego. Najlepsze lokalizacje to oczywiście partery budynków w centrum miasta (najdroższe) oraz w dużych osiedlach mieszkaniowych przy głównych traktach. Duże znaczenie ma dostępność dla klientów miejsc parkingowych lub sąsiedztwo przystanku MPK.

Wielkość czy kształt pomieszczeń nie są aż tak istotne jeśli chodzi o opłacalność zakupu tego typu nieruchomości. Na rynku pierwotnym kupujący wybierają głównie lokale małe, z uwagi na niewielkie ryzyko „trafienia” z inwestycją. Lokale duże najczęściej komercjalizowane są wolniej, dopiero po zasiedleniu osiedla.

Na rynku wtórnym znaczny wpływ na opłacalność ma standard wykończenia lokalu. Co prawda, niski standard lokalu przeważnie znajduje swoje odzwierciedlenie w cenie zakupu, jednakże czas niezbędny do przeprowadzenia remontu jest często czynnikiem, który może uczynić zakup nieopłacalnym. Na przykład konieczność uzyskania pozwolenia na budowę może znacznie opóźnić moment rozpoczęcia pozyskiwania przychodów z najmu. Należy ponadto wspomnieć, że przystępując do remontu najlepiej skorzystać z porady architekta i wykonywać go pod kątem rodzaju działalności najemcy, aby spełnić specjalistyczne wymagania budowlano – architektoniczne, takie jak np. intensywność doświetlenia pomieszczeń, rozmieszczenie wentylacji, wymagania dotyczące instalacji elektrycznej itp.

Sądzę, że we Wrocławiu, mając nawet 100.000 zł można stać się właścicielem małego lokalu usługowego. Średnio jednak należy liczyć przynajmniej 7.000 zł za m2 lokalu, a w ścisłym centrum do 20.000 zł za m2. Dlatego typowy inwestor indywidualny woli kupić mieszkanie. Przeważnie jednak nie wie, że opłacalność takiego zakupu (stricte pod wynajem) narażona jest na duże ryzyko konkurencyjne. Średni okres zwrotu z inwestycji mieszkaniowej we Wrocławiu wynosi 15 – 17 lat, natomiast lokale usługowe spłacają się o wiele krócej, bo w okresie 8 - 12 lat.

Mając lokal usługowy można znaleźć najemcę samemu.  Jednak jeśli najemcę reprezentuje kancelaria prawna, to warto skorzystać z pomocy biura nieruchomości bądź radcy prawnego. Wyspecjalizowane biura obrotu nieruchomościami mają duże doświadczenie w uzgadnianiu warunków zapisanych potem w umowie, co może uchronić strony transakcji przed nieprzewidzianymi sytuacjami. Wskazane jest także skorzystanie z pomocy doradcy podatkowego lub biura rachunkowego, aby prawidłowo rozliczać przychody z najmu lokalu.    

Marek Piotrowski, 
specjalista ds. nieruchomości, Biuro  Nieruchomości KORAL

12 - 14 metrów kwadratowych to jeszcze komórka lokatorska czy już mieszkanie. Zbyt mała powierzchnia na garaż, ale - jak dowodzą wrocławscy deweloperzy - wystarczająco dużo miejsca na urządzenie wygodnego lokum. Z łazienką, kuchnią, sypialnią i salonem. Dla krasnoludka? Nic podobnego. Tak mikroskopijne przestrzenie coraz chętniej wynajmują pracownicy biurowi, turyści oraz studenci. Zwłaszcza, gdy mikromieszkanie znajduje się w centrum Wrocławia, blisko miejsca pracy lub nauki najemcy. 

Niższy czynsz najmu i koszty eksploatacji, niż w większych lokalach, kuszą coraz więcej osób. Rośnie również grono osób zainteresowanych kupnem mikromieszkań na wynajem. Roczny zysk najmu to około 6 procent. Znacznie więcej, niż daje jakakolwiek bankowa lokata. Czy taka inwestycja jest bezpieczna i czy warto inwestować we wrocławski rynek mikromieszkań?

Oczywiście, że warto inwestować w mikromieszkania. Tak jak w pozostałe nieruchomości. Co prawda, cena metra kwadratowego takiego mieszkania jest bardzo wysoka, ale nieruchomość - jako całość - kosztuje mniej, niż pełnowymiarowe mieszkanie.  Dlatego więcej osób stać na kupno takiego lokum. 

Należy jednak pamiętać, że mały metraż mieszkania to jednocześnie niski czynsz najmu.  Z jednej strony - najemców nie zabraknie. Z drugiej - inwestycja przyniesie mniejszy dochód, niż lokale 2-pokojowe.Oczywiście, trzeba pamiętać o lokalizacji. Mikromieszkanie atrakcyjne dla najemców powinno znajdować się w centrum miasta, blisko centrów biznesowych, akademickich, przystanków komunikacyjnych. 

W mikromieszkaniach jest miejsce dla jednej osoby, która będzie miała się gdzie przespać, odpocząć, umyć i zaparzyć kawę czy herbatę. Natomiast na spotkania z przyjaciółmi najemca może  wykorzystać przestrzeń wspólną, którą oferuje wiele budynków składających się z mikromieszkań.  

Kto wynajmie takie lokum? Przypuszczam, że głównie pracujący singe jak i studenci nie chcący mieszkać w akademikach czy wynajmować większe mieszkania wspólnie z koleżankami czy kolegami. Mikromieszkanie zapewnia im sporo prywatności przy niezbyt wygórowanym czynszu.  

 ARCHIWUM

Zysk z najmu

Nieruchomości po nowemu, czyli... Zmiany 2016

Dolnoślązak w Europie, czyli... Jak mieszkamy

Czy warto kupić mieszkanie od komornika 

Czy warto kupować mieszkania pod wynajem

Jak szybko sprzedać mieszkanie

Czy czeka nas boom w nieruchomościach - Dolny Śląsk 2013

Kto i co kupował na dolnośląskim rynku nieruchomości w 2012 roku

Czy mieszkania są nadal zbyt drogie...

Dlaczego nie chcemy dużych mieszkań

Dolny Śląsk 2012 - Nadzieje i obawy

Kiedy nieruchomość jest tania

Jaką wartość będzie miało Twoje mieszkanie, gdy w sąsiedztwie powstaną nowe osiedla

Zysk z najmu

Co nas czeka w 2011 roku na Dolnym Śląsku
 
Jaki był 2010 rok w nieruchomościach Dolnego Śląska